Unsere Investmentstrategie.
Eine Immobilie passt nur, wenn das Gesamtbild stimmt: Standort, Unterlagen, Miete, Finanzierung, Steuerprofil – und dein persönliches Ziel.
Zwei Wege, unterschiedliche Profile.
Keine Objektart ist pauschal besser. Entscheidend ist, was zu deinem Einkommen, Eigenkapital und Zeithorizont passt.
Bestandswohnung
- Mieteinnahmen ab Übergabe, Miethistorie nachvollziehbar
- Meist niedrigerer Einstiegspreis je m²
- Lineare AfA, ggf. höher über Restnutzungsdauer-Gutachten
- Instandhaltung und WEG-Beschlüsse genau prüfen
Neubau und KfW 40 QNG
- Zahlung nach Baufortschritt (MaBV), moderne Technik
- Degressive AfA und ggf. Sonder-AfA nach § 7b EStG
- Mögliche KfW-Förderkredite – ohne Rechtsanspruch
- Fertigstellungs-, Zertifizierungs- und Erstvermietungsrisiko
Vom Einzelobjekt zur fundierten Entscheidung.
Der BVV-Prozess ordnet die Faktoren, die bei einer Kapitalanlage zusammenspielen – ohne andere Anbieter pauschal abzuwerten.
Rechnen mit offenen Annahmen.
Wir unterscheiden immer zwischen Cashflow vor und nach Steuern und rechnen mit einem Puffer für Leerstand und Instandhaltung. Ein positiver Cashflow ist nie garantiert – deshalb rechnen wir individuell statt mit Musterwerten.
Einnahmen
Nettokaltmiete – bei Bestand die vertragliche Ist-Miete, bei Neubau eine plausible, belegte Erstvermietungsmiete.
Ausgaben
Zins und Tilgung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage und ein Puffer für Mietausfall und Instandhaltung.
Steuern
AfA, Zinsen und Werbungskosten können die Steuerlast mindern – individuell und ohne Garantie. Das rechnen wir separat aus.
Steuerliche Chancen nach Objekttyp.
Wir nennen Potenziale – und die Voraussetzungen, unter denen sie nicht greifen.
| Objekttyp | Abschreibung (AfA) | Weitere Punkte | Wichtig |
|---|---|---|---|
| Bestandswohnung | Linear, i. d. R. 2 % p. a. (Fertigstellung vor 1925: 2,5 %) auf den Gebäudeanteil | Höhere AfA bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer möglich (Gutachten) | Grund und Boden nicht abschreibbar; Anerkennung durch das Finanzamt |
| Neubau (Mietwohnung) | Degressiv 5 % vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG – abhängig von Baubeginn und Erwerbszeitpunkt; alternativ linear | Bauzeit- und Bereitstellungszinsen als Werbungskosten prüfen | Fristen und Voraussetzungen im Einzelfall prüfen |
| Neubau KfW 40 + QNG | Zusätzlich befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich | In den ersten vier Jahren bis zu 10 % p. a. (5 % degressiv + 5 % Sonder-AfA) – unter den gesetzlichen und individuellen Voraussetzungen | Kein Dauerwert, keine Rendite; QNG-Zertifikat, Kosten- und Bemessungsgrenzen, Vermietungspflicht |
| Denkmal | Erhöhte Absetzungen auf begünstigte Sanierungskosten nach § 7i EStG | Bescheinigung der Denkmalbehörde erforderlich | Nur auf bescheinigte Maßnahmen |
Allgemeine Übersicht ohne Anspruch auf Vollständigkeit, Stand der Rechtslage bitte jeweils aktuell prüfen. Keine Steuerberatung – die individuelle Wirkung klärst du mit deiner Steuerberatung.
Was wir immer ansprechen.
- Zinsänderung nach Ende der Zinsbindung
- Mietausfall, Leerstand und Mieterwechsel
- Instandhaltung, Sonderumlagen, WEG-Beschlüsse
- Fertigstellungs- und Bauträgerrisiko bei Neubau
- Änderungen von Steuerrecht und Förderprogrammen
- Begrenzte Liquidität: Immobilien sind keine kurzfristige Anlage
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